Da molti anni costruisco e vendo case, ma poche volte ho visto qualcuno davvero preparato all’acquisto di una casa nuova. Tutti noi ci portiamo dietro un po’ di ignoranza e qualche insicurezza quando dobbiamo comprare casa, perché è un passo molto importante e complesso, forse l’investimento più grande che abbiamo fatto fino ad oggi: dubbi e incertezze sono sintomo di intelligenza e responsabilità, anche per chi, come me, lavora nel settore immobiliare. Proprio grazie al mio lavoro ho avuto modo di osservare e di capire quali sono le richieste e domande più frequenti per comprare casa nuova, quali i punti di forza e di debolezza di questa grande operazione. Vediamoli insieme.
Studia il mercato.
Prima ancora di visitare le case, occorre studiare un po’. Devi conoscere l’offerta e la domanda del mercato, soltanto così potrai valutare la convenienza del tuo investimento. Ad esempio, i prezzi in una determinata zona potrebbero essere in discesa, oppure in salita, quindi potresti aspettare e avere un margine di trattativa migliore, o al contrario dovresti fare un’offerta subito. Informati anche sui nuovi progetti in zona per quanto riguarda edilizia e infrastrutture, novità che di solito condizionano il mercato.
Scegli la zona giusta dove comprare casa.
Reputo questo il fattore più importante di tutti: la scelta del luogo, della zona e del quartiere dove comprare casa nuova è il perno del tuo investimento. Devi valutare attentamente ogni dettaglio in base all’investimento che hai deciso di fare: stai mettendo le radici o sei soltanto di passaggio per qualche anno? Vivrai nella casa che stai acquistando o la metterai a reddito in affitto?
Ogni zona ha le proprie peculiarità: alcune sono perfette per una famiglia con bambini, altre risultano meno comode per la vita di tutti i giorni ma sono ottime per gli affitti turistici (pensa al centro storico delle grandi città), altre ancora consentono l’affitto di stanze per studenti, infine ci sono zone nelle quali non conviene investire sotto alcun punto di vista. Insomma, scegli la zona giusta per l’uso che farai della tua nuova casa.
Cerca la tua nuova casa con metodo.
Hai trovato una o più zone giuste per il tuo investimento economico e di vita, adesso è arrivato il momento di cercare l’immobile dei tuoi sogni. Il mio consiglio è di farlo con metodo, ovvero riportando su un foglio cartaceo oppure digitale Excel tutti dati delle case che ti possono interessare, ogni dettaglio: in questo modo, dopo un paio di settimane, avrai una panoramica attendibile del mercato immobiliare della zona. Altro consiglio: chiama subito, quando vedi un annuncio che ti interessa, perché gli affari migliori volano via anche in un giorno o due.
Visita le case in vendita.
Le foto sono ingannevoli, dagli annunci non si capisce niente: ecco perché ti consiglio di non essere troppo selettivo durante la ricerca, ma di andare a vedere anche case che non ti sembrano adatte al tuo investimento e alle tue esigenze (nel bene e nel male). Farai perdere un po’ di tempo agli agenti immobiliari, ma ne guadagnerai moltissimo in esperienza, così sarai più preparato quando arriverà il tuo momento. Comprare casa è un’operazione molto complessa e importante, ma la maggior parte delle persone lo fa senza alcuna preparazione – è una cosa da matti, se ci pensi. Tu invece arriverai preparato!
Valuta l’investimento con attenzione.
La spesa per la tua nuova casa non è certo l’unico costo che dovrai sostenere, considera anche le altre spese legate all’acquisto come le imposte, il notaio, l’agenzia immobiliare e l’istruttoria per il mutuo. Senza contare gli eventuali lavori di ristrutturazione che vorrai affrontare per rimettere a posto la tua nuova casa (meglio farli subito, perché una volta che ti trasferisci diventa un vero incubo). Il consiglio, quindi, è di considerare all’interno del budget per la casa una spesa maggiorata del 10% per l’acquisto e da 500 a 1.000e al metro quadro per la ristrutturazione.
Controlla la documentazione e lo stato dell’immobile.
Hai adocchiato una nuova casa, è nella zona giusta, le dimensioni sono perfette e tutto sommato sembra in buone condizioni. Hai controllato gli impianti? Rifare un impianto elettrico costa qualche migliaio di euro, per quello idraulico ne servono pure di più. Altrettanto importante, controlla che la documentazione dell’immobile sia in regola: con una visura catastale puoi verificare permessi di costruzione e planimetria, ma dovrai controllare anche da dove proviene l’immobile (acquisto, eredità, donazione…) e capire se gravano ipoteche o altre magagne sulla casa. Per finire, visiona la classe energetica – qui parliamo di case a basso consumo energetico – e dai un’occhiata ai regolamenti condominiali e ad eventuali rate condominiali non pagate, che ti verrebbero addebitate fino ai due anni precedenti.
Fai la proposta di acquisto.
Hai scelto la tua nuova casa, sei sicuro e intendi fare una proposta al venditore. Se hai trovato la casa grazie all’intermediazione di un’agenzia immobiliare, informati dal tuo agente sulle esigenze del venditore, chiedi quanto sia trattabile il prezzo e ovviamente non scoprire tutte le tue carte: gli agenti immobiliari, a differenza di quanto si pensi, non forzano mai le vendite al ribasso, e spesso aiutano più il venditore dell’acquirente. Insomma, fai la tua offerta e aspetta il responso del proprietario, che può accettare o rifiutare.
La firma del contratto preliminare.
Hai fatto la tua proposta e il venditore ha accettato, ci siamo quasi, è arrivato il momento del contratto preliminare di vendita, con il quale viene fissato il prezzo di vendita della casa e (di norma) consegni una caparra al venditore indicativamente compresa fra il 5 e il 15% del valore di acquisto. Nel compromesso stabilirai anche, in accordo con il venditore, un arco temporale entro cui dovrà avvenire il rogito, quindi il passaggio di proprietà dell’immobile.
La firma del rogito.
Eccoci all’atto di acquisto vero e proprio, che di solito è redatto da un notaio e controfirmato dalle parti. In questa sede pagherai il venditore, che a sua volta ti consegnerà le chiavi di casa. Arrivati a questo punto, però, occorre precisare che il notaio ha già fatto tutte le verifiche del caso sull’immobile, sia per quanto ne riguarda la provenienza e lo stato, sia per il rispetto delle norme edilizie e catastali. Il rogito, inteso come documento, deve contenere il valore di cessione dell’immobile, le modalità di pagamento e le spese sostenute dal notaio. Ricorda che i costi del rogito e quindi del notaio, se non disposto diversamente fra le parti, dovrà sostenerli l’acquirente, cioè tu che compri casa.
Come acquistare una casa nuova? Scegliere il meglio.
Scegliere una casa nuova non è semplice, il settore immobiliare è disseminato di trappole, la maggior parte delle case in Italia versa in cattive condizioni, gli immobili necessitano di ristrutturazioni complete e dispendiose, senza contare che la stragrande maggioranza degli edifici ha più di 40 anni ed è in classe energetica bassa, quindi saranno necessari lavori interni e/o esterni per adattarsi entro il 2030 alle nuove disposizioni europee. Ecco perché ti consiglio scegliere il meglio, ovvero un’immobile di recente costruzione che non presenterà soprese e per il quale non dovrai svenarti nei prossimi anni.
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