Quando si parla di comprare una casa in costruzione c’è molta confusione, sul web troviamo molte informazioni inesatte, quindi voglio fare una panoramica completa dell’argomento, definendo che cosa si intende per casa in costruzione e come funziona l’acquisto, quali sono le tutele di legge e le modalità di pagamento del costruttore. Ho raccolto le domande più frequenti sul tema e cercherò di rispondere in modo chiaro ma esaustivo, infine affronteremo anche vantaggi e svantaggi di questa tipologia di immobili. Partiamo subito!
Che cos’è una casa in costruzione?
Nel settore immobiliare, con il termine “casa in costruzione” ci riferiamo a un immobile residenziale che è ancora su carta, in progetto, ovvero deve ancora essere edificato o i lavori devono ancora terminare. In poche parole, non è ancora pronto per essere abitato, ma può essere già acquistato prima della data di consegna, prefissata comunque nel contratto di vendita. Proprio per questa ragione può presentare dei rischi, ma d’altra parte anche molti vantaggi, tra i quali una garanzia del costruttore della durata di 10 anni (art. 1669 del Codice civile) e una garanzia fideiussoria come da decreto ministeriale del 2022.
Come si paga una casa in costruzione?
Cominciamo con la domanda più frequente: il pagamento per l’acquisto di una casa in costruzione di solito effettuato in tranche, ovvero in diverse rate, seguendo la progressione dei lavori edili. Questo significa che l’acquirente dell’immobile pagherà una parte del prezzo all’inizio, e le rate successive in base ai progressi della costruzione. Nella maggior parte dei casi è dunque previsto un acconto, cui seguono i pagamenti periodici e una rata finale alla consegna della casa. Se hai deciso di comprare una casa sulla carta quindi fai attenzione al contratto di vendita, sul quale sono riportate cifre e tempistiche, condizioni e modalità dei pagamenti.
Come tutelarsi quando si acquista una casa in costruzione?
La legge italiana è molto stringente quando si tratta di compravendite immobiliari, specialmente nel caso delle case in costruzione, perché il cittadino deve essere tutelato da eventuali problemi insorti durante la fese dei lavori edili: se per esempio acquisti una casa sulla carta, e la ditta costruttrice fallisce nel bel mezzo dei lavori, rischieresti di perdere tutti i tuoi soldi. Per questo motivo il decreto legislativo 122 del 2005 regola i depositi cauzionali da parte dei costruttori, la gestione dei pagamenti da parte degli acquirenti, le misure di tutela per i lavori in corso e per la restituzione del deposito cauzionale in caso di mancata realizzazione dell’immobile.
E dal 2022 le garanzie per l’acquisto di una casa in costruzione sono ancora più forti, perché il nuovo decreto ministeriale sancisce che l’importo previsto dalla fidejussione del costruttore – quindi i soldi che ti vengono restituiti – deve corrispondere esattamente alla cifra che hai versato, compresi gli interessi legali. Insomma, sei una botte di ferro.
Quanto dura la costruzione di una casa?
Domanda frequente, ma risposta difficile, perché ogni progetto e a sé, ogni ditta costruttrice ha i suoi tempi, e ci sono alcuni fattori che vanno al di là di ogni previsione, come ad esempio la difficoltò di reperimento dei materiali, le condizioni metereologiche, i ritardi imputabili a problemi burocratici o tecnici insorti all’improvviso. Posso però dire che il tempo di costruzione di una casa varia in media tra 6 mesi e 2 anni o più, a seconda delle circostanze e dei progetti.
Cosa controllare quando si compra casa in costruzione?
Quando si acquista una casa in costruzione, è importante fare tutte le verifiche del caso, perché stiamo comprando anzitutto un’idea e un progetto:
· Verifica che il progetto sia completo e che soddisfi le tue esigenze e preferenze in ogni singolo aspetto. Il vantaggio dell’acquisto delle case in costruzione risiede anche nella personalizzazione dell’immobile a proprio gusto, ovviamente in accordo con il costruttore.
· Verifica il piano finanziario per la costruzione, compresi i prezzi e le tempistiche previsti dall’impresa edile.
· Leggi con attenzione il contratto di acquisto e assicurati di comprendere tutti i termini e le condizioni: se c’è qualcosa che non ti torna, per qualunque ragione, fatti aiutare da un professionista della materia o dal tuo legale.
· So che può sembrare eccessivo, ma ti consiglio di verificare personalmente che il costruttore abbia ottenuto tutti i permessi necessari per la costruzione della casa: molto spesso accade il contrario, per quanto possa sembrarti assurdo.
· Controlla le garanzie offerte dal costruttore, come ad esempio la garanzia sui lavori e la garanzia sulle tempistiche, la gestione del deposito cauzionale e le disposizioni per la restituzione in caso di mancata realizzazione della casa.
· È importantissimo infine fare una verifica della reputazione e della storia del costruttore, nonché della loro esperienza nella costruzione di case: quali immobili hanno costruito fino ad oggi? La ditta è stata mai protestata? Approfondiamo questo punto nel prossimo paragrafo.
Come capire se un costruttore è affidabile?
A volte la costruzione di una casa può essere soggetta a problemi non imputabili al costruttore, ma è anche vero che di costruttori poco affidabili è pieno il mondo (e l’Italia in particolare). Quindi il mio consiglio, forse il primo in assoluto quando valuti di compare casa sulla carta, è di fare tutte le verifiche del caso sull’impresa incaricata di costruire e di vendere la tua casa. Chiedi una visura alla camera di commercio, così saprai il capitale sociale dell’azienda, il nome dell’amministratore e dei soci, dov’è la sede legale, e con un apposita visura se la ditta è stata protestata in passato o è mai fallita. Capita spesso, troppo spesso purtroppo, che il costruttore abbia costituito una società dal nulla proprio per costruire la casa o il palazzo che stai guardando: in questo caso il mio consiglio è di drizzare le antenne.
Pro e contro di comprare una casa in costruzione.
I vantaggi di comprare una casa in costruzione sono:
- Possibilità di personalizzare la casa secondo le proprie esigenze e preferenze, a cominciare dai pavimenti e rivestimenti.
- Il prezzo deve essere più vantaggioso rispetto a una casa nuova già costruita.
- La costruzione di una casa nuova offre la possibilità di utilizzare le ultime tecnologie e i materiali più moderni, quindi sarà una casa più confortevole e solida, antisismica e duratura nel tempo.
- Le nuove case devono essere progettate per garantire un risparmio energetico e un consumo di energia minore per riscaldamento e raffreddamento.
Gli svantaggi di comprare una casa in costruzione sono:
- Tempi di attesa per la consegna della casa, che possono essere lunghi anche diversi mesi o anni.
- La costruzione di una casa può essere accompagnata da ritardi e problemi, come ad esempio problemi di permessi edilizi o di forniture, tecnici o burocratici.
- A volte, se l’impresa non lavora bene, possono esserci costi imprevisti, come ad esempio la necessità di completare o riparare eventuali lavori non eseguiti correttamente.
- Costruttore non affidabile o problemi non dipendenti dalla volontà dell’impresa.
Come vedi, i vantaggi di acquistare una casa in costruzione sono moltissimi, ma i rischi possono davvero crearti dei grattacapi infiniti. In questo articolo ho cercato di trovare risposta a tutti i dubbi più frequenti di chi vuole comprare casa dal costruttore, ma non basta per fare una valutazione completa: ecco perché ho preparato un report gratuito che puoi ricevere via email.
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